지난 칼럼에서는 건설산업 발주처의 4가지 자재 구매 방식 중 ODS(Owner Direct Supply)에 대해 살펴보았습니다. 

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🔗개발사업 자재구매 (1) ODS (Owner Direct Supply)

ODS는 자재를 시공사에게 위탁하지 않고 발주처가 직접 구매하여 건설 목적물에 설치하는 방식이며, 

해당 자재의 납품과 시공, 품질, 유지 관리, 산재 사고 등 모든 책임을 발주처가 감당하여야 합니다.

물론 계약의 유형에 따라 발주처가 자재를 구매하여 지급하고, 설치 업무를 시공사로 넘기는 경우도 있습니다. 

다만 시공사가 직접 설치를 하여도 납품 과정에서 발생하는 문제와 자재의 품질 관리는 전적으로 발주처의 책임 하에 있으며, 자재의 속성이 가전제품이나 위생기구류 같은 단위 수량 제품이 아닌 타일이나 필름 등 면적 물량 제품일 경우, 관리 소홀에 따른 물량 Loss가 크게 발생할 수 있습니다.

리스크를 분산하는 NSC 계약 방식의 구조

ODS 구매방식의 리스크를 줄여주는 것이 NSC(Nominated Sub Contractor) 계약입니다. 

NSC란 발주처가 직접 제조사와 모든 협상을 끝마쳐 최종 사양과 금액을 확정하고, 계약과 관리 업무를 시공사로 이관하는 방식입니다. 시공사가 직접 제조사와 계약을 체결함으로써 납품과 시공, 품질, 유지 관리, 산재 사고 등 모든 책임을 감당하며, 지정된 자재 구매금액에 발주처와 사전 협의한 관리비를 더하여 수익을 얻게 됩니다.

관리비는 일반적인 현장 운영 비용과 공사금액에 비율로 더해지는 간접비를 기본값으로 두고, 관리 난이도나 현장 수익률 등을 고려하여 도급계약 체결 전에 협의해야 합니다. 

그리고 자재 자체의 품질 문제나 업체의 부도 등으로 발생하는 손해는 발주처가 감당하게 됩니다. 

OR 지정 자재구매와 NSC의 주의점

ODS나 NSC 방식이 아니더라도, 건설 사업이 시작될 때는 기본적으로 발주처의 Needs가 입찰지침서나 설계도서의 형태로 시공사에게 제공되며, 시공사는 이를 근거로 공사금액을 산출하여 건설 공사계약을 체결합니다. 

이러한 발주처의 Needs를 OR(Owner Requirement)이라고 하는데, OR에서 일부 자재가 구체적으로 생산 업체나 제품이 명시되는 경우도 빈번하게 발생합니다.

업체나 제품을 지정했기 때문에 넓은 범위에서 NSC로 볼 수도 있지만, 발주처가 이렇게 지정만 하는 경우에는 제조사와 실질적으로 가격 협상을 하는 구매 행위를 시공사가 실시하게 됩니다. 그리고 제조사가 자사의 제품이 지정되었다는 알고 있다면 시공사는 구매 협상력을 잃게 되며, 그렇게 상승한 자재 금액은 결국 발주처에게 전가됩니다. 

때문에 NSC를 실시하는 경우 발주처는 제조사와 직접 가격 협상을 하여 제조사의 공급 금액을 확정하고, 이를 시공사와의 공사계약 금액에 적절하게 반영할 수 있도록 협의해야 합니다. 

다음 칼럼에서는 ODS와 NSC가 아닌 일반적인 경우의 자재 구매 방식에 대해 살펴보겠습니다. 

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